20.02.2019 р. на офіційному веб-сайті Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку (НКЦПФР) було оприлюднено інформаційне повідомлення про суттєві правові та податкові ризики для покупців нерухомості через форвардні контракти, спричинені тим, що НКЦПФР не контролює товарні біржі, де укладаються такі контракти).

Це повідомлення не має зрозумілого статусу (рекомендації, роз’яснення, індивідуальна думка?), відсутня інформація про його належне погодження та оформлення, але такий сигнал з боку одного з регуляторів фінансового ринку, попри очевидну невідповідність до його компетенції, вже призвело до природного занепокоєння учасників національного ринку нерухомості.

Слід зазначити, що механізм фінансування нерухомості з використанням деривативів є цілком законним, прогресивним, відповідним європейській правовій основі та практиці, чи не найбільш надійним та привабливим для пересічних покупців житла порівняно з альтернативними моделями залучення інвестицій для будівництва наприклад, через попередні та інвестиційні договори та цільові облігації.

Вже багато років учасники будівельного ринку об’єднують зусилля щодо створення прозорої системи правовідносин із відчуження прав на майбутню нерухомість, яка б відповідала міжнародним стандартам. В результаті за ці роки сформувався ринок товарних деривативів, а саме форвардних контрактів на поставку нерухомості, яка буде збудована в майбутньому. Це один із небагатьох інструментів, який:

·        дозволяє сформувати справедливу ринкову ціну за результатами визначення попиту та пропозиції на об’єкти нерухомості в процесі публічного аукціону;

·        забезпечує прямі взаємовідносини покупця та замовника будівництва на підставі договору купівлі-продажу майнових прав на нерухомість – операцією, що є об’єктом оподаткування ПДВ і оподатковується в загальному порядку;

·        є транспарентною практикою продажу товарів, що відповідає директивам ЄС, зокрема Annex III to Commission Delegated Regulation (EU) 2017/583 of 14 July 2016 supplementing Regulation (EU) No 600/2014 of the European Parliament and of the Council on markets in financial instruments.

За час використання механізму укладення форвардних контрактів на товарній біржі у прозорих та конкурентних умовах було проведено понад 40 тисяч електронних аукціонів та десятки тисяч громадян придбали житло в новобудовах провідних українських забудовників. За цей час не було жодного випадку втрати коштів інвесторами-фізичними особами.

Цього не скажеш про моделі з використанням фінансових інструментів, контрольованих НКЦПФР. Зокрема, за цільовими облігаціями, які повністю відносяться до сфери компетенції НКЦПФР, було допущено до 100 дефолтів, за наслідком чого інвестори втратили свої заощадження та не отримали квартир. І так званий контроль НКЦПФР нічим їм не допоміг. І ніхто не захистив інвесторів, попри неодноразові декларації, що це головна мета регулятора. Більше того, з часу активної фази таких дефолтів до національного законодавства так і не були внесені положення, які б ефективно захищали облігаціонерів. Певні ініціативи щодо цього періодично включаються до законопроектів щодо функціонування фондового ринку винятково паралельно із поширенням повноважень та суттєвим збільшенням фінансування НКЦПФР за рахунок учасників фінансових та товарних ринків. Але ці ініціативи цілком об’єктивно не знаходить розуміння у законодавців – через низьку якість регулювання фондового ринку та недосконалість спроб імплементації європейських норм.

Здійснюючи інформаційне повідомлення лише про форвардні контракти, НКЦПФР фактично замовчує факти використання рядом інститутів спільного інвестування механізмів, які призводять до неправомірного використання пільги з податку на прибуток та ухилення від сплати ПДВ, а також створюють передумови до шахрайства із коштами покупців. Серед таких схем – попередні договори у відносинах із покупцями, які вже на сьогодні проілюстрували злочинний потенціал (постраждалі в проектах Войцеховського придбавали житло за попередніми договорами, за якими не змогли навіть в судовому порядку відстояти свої права, оскільки це не договір про придбання нерухомості).

Вбачається, що інформаційне повідомлення НКЦПФР має на меті не попередження та захист інвесторів, а спрямоване на перерозподіл будівельного ринку. Як наслідок, регулятор фактично спонукає учасників ринку до використання замість форвардних контрактів значно менш прозорих та зрозумілих інструментів. Це призведе до відтоку коштів із низки будівельних проектів, і в кінцевому випадку можуть призвести до неможливості виконати прийняті перед покупцями зобов’язання, як наслідок, постраждає покупець.

Чинним законодавством на НКЦПФР покладено сотні прав, повноважень та функцій. Але серед них немає повноважень щодо регулювання умов цивільних відносин, функціонування товарних бірж, визначення об’єктів оподаткування та можливостей донарахування податків. Тож за відсутності таких повноважень, передбачених законодавством, посадовці НКЦПФР при публікації інформаційного повідомлення діяли не в установлений Законом спосіб.

При цьому грубе, нічим не виправдане, безпідставне втручання у правовідносини осіб, що не відносяться до сфери регулювання НКЦПФР (покупці нерухомості, товарні біржі, забудовники), створює значні складнощі для галузі будівництва, товарного регульованого ринку та ринку нерухомості.